まず不動産の購入を検討されている方、営業の方からこの物件は年利10％ですよと言われた場合、そのままの言葉でうけとってはいけません！
その年利とは実質利回りなのか、表面利回りなのか、確認する必要があります。では違いについて説明していきます。大事なのは実質利回りです。
●表面利利回りとは？
年間の家賃収入÷物件価格×100
でだされる利回りのことです。ここには購入時の諸経費や、維持管理手数料等が入っていない状態ですので実際にはもっとお金が出ていくことになります。不動産の営業からはこの利回りを説明されることが多いと聞きます。
✔計算の具体例1
物件価格 6000万円
家賃収入 月5万円の場合
年間家賃収入 5万×12か月＝60万円となり、
60万円（年間家賃）÷6000万円（物件価格）×100＝10％（年利回り）
となります。次に実質利回りを見てみましょう。
●実質利回りとは？
（年間の家賃収入－保有諸経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
で出される利回りのことです。
✔計算の具体例2
物件価格 6000万円
家賃収入 月5万円
保有諸経費 40万円
購入諸経費 200万円の場合
年間家賃は上記と同じ60万円
（60万円-40万円）÷（6000万円+200万円）×100となります。
計算すると20万円÷6200万円×100＝0.322（年利回り）
●ふたつを比べてみると
表面利回り 10％
実質利回り 0.322％
と全然違うことが分かりますね。営業マンの言葉を鵜呑みにせずに自分でしっかりと計算をしたうえで購入を検討することが大切かが分かりますね！！
また、銀行からの借り入れのローンの金利手数料でも毎月の収入が大きく変わりますので注意が必要です。
下記のような経費も想定したうえで収支がプラスになるかどうかを計算しなければいけません。
1.アパートローンの金利手数料
2.固定資産税、都市計画税
3.火災保険料、地震保険料
4.賃貸管理を管理会社へ委託する場合は「管理費」
5.空室があった場合の家賃収入の減小
6.大規模な修繕が必要な場合（外壁の塗装、屋上の防水等）
等々、
面倒かもしれませんがうやむやな部分は放置せずに解決してからぜひとも購入を検討しましょう！！
