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不動産の値段ってどれくらいなの？簡単に計算する方法はある？
不動産関係5年間目の私が、こんな疑問にお答えします。
この記事では、不動産価格の計算方法、具体例について書いていきます。
この記事を読むと、不動産価格の簡易的な計算ができるようになります。自分で計算ができると、相場より高すぎる金額で購入してしまう失敗を回避できるようになります。
初心者でも簡単にできる｜不動産価格の計算方法【土地・建物】
土地価格の計算方法
相続税路線価とは？
国が相続税や贈与税を算出する際に使用するもので国税庁のホームページで確認できます。≫こちら
地積とは？
土地の面積のこと。
■計算の具体例
今回は、赤枠で囲った東京都足立区青井の土地（200㎡だと仮定）を参考に見ていきます。
計算方法は、相続税路線価を確認し、1㎡あたりの金額を確認します。次に１㎡あたりの価格と地積（土地の面積）をかけます。
前面道路に書かれた数字、２７５Dと書かれた文字があります。
これが１㎡あたりの土地の値段です。千円単位で書かれているため、数字を千倍します。
275×1,000＝275,000
１㎡あたりの価格は2７万5000円と計算できました。※数字の後に書かれている英語は借地権割合なので、借地などでなければ無視して構いません。
2７万5000円×200㎡＝5500万円
この土地価格は4500万円と算出できました。土地価格は以上です。
建物価格の計算方法
物件価格の計算方法は、3パターンあります。
1.積算法（原価法）とは費用に注目した計算方法
同等の物件を新築する際にかかる費用から、経過年数により劣化した部分を減価修正し算出します。計算方法は以下の通り。
再調達価格×延床面積×残存年数÷法定耐用年数
再調達価格とは？
同程度の建物を作り直すときに必要な金額の基準。建物の構造により値段が異なります。価格はおおよそですが以下の通り。
| 構造 | 価格 |
| RC（鉄筋コンクリートブロック造） | 17万5千円～20万 |
| 鉄骨造（軽量鉄骨や重量鉄骨があり重量鉄骨の方が金額が高い） | 15万～18万 |
| 木造（W造） | 13万～15万 |
延床面積とは？
建物各階の床面積の合計の事。
残存年数とは？
法廷耐用年数から築年数（建築から何年経過したか？）を引くことで算出する値です。
法廷耐用年数とは？
その建物が何年くらいもつのか？という耐用年数が決められており国税庁のホームページで確認できます。
住宅用や事務所など建物の用途により年数が異なります。
下記は住宅用の耐用年数です。詳しくは≫耐用年数（建物／建物附属設備）
| 構造 | 年数 |
| RC造（鉄筋コンクリート造）） | 47年 |
| 木造（W造）） | 22年 |
■計算の具体例
RC造（鉄筋コンクリート造）延床面積：40㎡
築年数：10年
再調達価格はRC造（鉄筋コンクリート造）なので単価は、17万5000円～20万円です。
残存年数は、法定耐用年数から築年数を引きますので、「47年ー10年＝37年」これで条件が揃いましたので計算式の通りに計算します。（今回は分かりやすいよう千円以下は切り捨てで計算します。）
再調達価格×延床面積×残存年数÷法定耐用年数
①17万5000円×40㎡×37年÷47年＝551万（単価が17万5000円の場合）
②20万円×40㎡×37年÷47年＝629万（単価が20万の場合）
この物件価格は、おおよそ551万円～629万円と判断できます。
2.収益還元法とは収益に注目して建物価格を算出する方法
次の２つのパターンがあります。
・直接還元法
・DCF法
2-1.直接還元法とは？
一定の純利益（１年間の家賃収入）から年間経費を引いた値を還元利回りで割り戻して物件価格を算出する方法です。
計算方法
一定の純利益（１年間の家賃収入-経費）÷還元利回り
■計算の具体例
年間家賃：400万
経費：80万還元
利回り：５％の場合で計算してましょう。
（400万-80万）÷5％＝6400万円 となります。
2-2.DCF法とは？
将来得られる現金は価値が下がると想定し一定の割引率をかけた金額の合計で算出する方法です。将来得られる現金は今すぐに貰える現金よりも価値が低いという考え方です。
なぜ将来もらえる現金の価値は下がるのか？
1.インフレなどで物価が上昇し、現金の価値が減少するという考え方。
2.すぐに現金を貰えれば、それを元手に資産を運用して、利益を出すことができるから。
3.将来貰えるだろうという不確実性。将来のことは絶対と言い切れないため、期間が延びるほど貰えない可能性も高まるという考え方。
計算方法
毎期得られる純収益の現在価値の合計+将来の売却価格の現在価値
■計算の具体例
１年間の収益：350万円
経費：50万円
保有期間：５年
割引率：５％
売却時の想定価格：3500万円の場合で計算してみましょう。
1年目の収益：350万円-50万円÷（1+0.05）＝285万
2年目の収益：350万円-50万円÷（1+0.05）²＝272万
3年目の収益：350万円-50万円÷（1+0.05）³＝259万
4年目の収益：350万円-50万円÷（1+0.05）⁴＝246万
5年目の収益：350万円-50万円÷（1+0.05）⁵＝235万
建物は５年目で3500万円で売却する予定ですので、５年分の割引率（1+0.05）⁵を掛けます。
3500万円÷（1+0.05）⁵＝2742万円
今の3500万円は、５年後には2742万円の価値しかないと判断します。それでは上記のすべて（5年分の収益と建物の売却価格）の金額を足しましょう。
285万+272万+259万+246万+235万+2742万＝4039万円
3.取引事例比較法とは？
近隣の同様な物件の事例を集めて、物件価格を出す方法。鑑定のプロ、不動産鑑定士が行う方法です。
不動産評価鑑定基準にのっとり評価をしますが、専門的な知識が必要です。
この記事では、「おおまかな価格を計算する」のが目的ですので、こちらは割愛させていただきます。
不動産鑑定士について、詳しく知りたい方は≫こちら
不動産鑑定評価基準については下記をどうぞ
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今回は以上となります。お疲れさまでした。
