夢のマイホームを建てることになったけれど、住宅ローンの変動金利・固定金利って何？どちらを選べばいいの？
こんな疑問にお答えします。
2024年7月、日銀が政策金利（無担保コール翌日物）の引き上げを決定したため、短期プライムレート（短プラ）が上がりました。
変動金利は、短プラと連動しているため、変動金利で住宅ローンを契約している方は、いったいどうなるのかとドキドキした人も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローンの変動金利、固定金利とは何か？メリット、デメリットについて解説します。
この記事を読むと、変動金利と固定金利の違いが分かり、どちらを選べばよいか判断できるようになります。
■短期プライムレートとは
銀行が優良企業に1年未満の期間で融資する際に適用する最優遇金利です。略して「短プラ」とも呼ばれる。
■無担保コール翌日物とは
金融機関同士が担保なしで資金を借り、翌日に返済する取引のこと。
住宅ローンとは？
家を新築、購入、リフォームするときに金融機関（銀行など）から借りるお金のことです。
何千万という金額を一度に支払うのは難しいことから、一般的には住宅ローンを使用します。
住宅ローンには次の２つの種類があります。
- 変動金利（へんどうきんり）
- 固定金利（こていきんり）
金利とは？
借りた金額にどのくらいの割合（％）で利子・利息（手数料）がつくのかを現した言葉です。
利子（りし）・利息（りそく）
同じ意味の言葉ですが、立場によって呼び方が変わります。
借りた人が支払うお金のことを「利息」。貸した人が受け取るお金のことを「利子」と呼びます。
変動金利とは返済期間中に金利が変動するタイプのこと
変動金利とは、返済期間中に借入金利や返済額が定期的に見直されるタイプのこと。
金利は6ヶ月ごと、返済金額については、5年ごとの見直しとなります。
●メリットは？
- 固定金利と比べて金利が低い。
- 基準となる金利が下がると、返済額にしめる元金の割合が増えるため、総返済額が減る。
●デメリットは？
- 基準となる金利（短プラ）が上がると、返済額にしめる利息の割合が増えるため、総返済額と毎月の返済額が増加する。
- 急激な金利上昇があった場合、完済予定月になっても残金が残っているという状況になる可能性がある。
- 返済総額と毎月の返済額が変動するため、計画が立てづらい。
※基準となる金利
- 変動金利の場合は、「短期プライムレート」
- 固定金利の場合は、「国債の長期金利（10年）」と連動しています。
短期プライムレートとは
銀行が優良企業に1年未満の期間で融資する際に適用する最優遇金利です。略して「短プラ」とも呼ばれる。
国債の長期金利（10年）
国が発行する債券10年ものの利回りのこと。
注意すべき変動金利２つのルール
- ５年ルール
- 125％ルール
５年ルール
基準となる金利が上昇しても、５年間は返済額が変わらないというもの。
125％ルール
金利上昇があったとしても、返済額は1.25倍までしか上げないというもの。
それ以上の部分というのは、次に回されます。
利息部分を優先的に返済していくため、返済額のうち、元金部分が減り、完済予定月になっても残金が残っているという状況になる可能性があります。
支払い期限は伸びないので、未払いの費用を返済期日の終盤に一気に支払わなければならくなるというリスクがあります。
固定金利とは金利が変わらないタイプのこと
金利と毎月の返済額が一定で、固定金利期間選択型と全期間固定型の2つのパターンがあります。
固定金利期間選択型とは？
契約時に固定金利の期間を選択し、期間が終了すると次の金利タイプを選択する方法です。
ただし、期間終了後には銀行の優遇幅が小さくなる可能性に注意が必要です。（金利が上昇する可能性があります。）
そもそも借入の金利とはどうやって決まっているのか？
借入金利は「基準となる金利-銀行の優遇幅」で決まります。
仮に基準となる金利が下がったとしても、銀行の優遇幅がそれ以上に下がれば、借入金利は変わらないどころか上昇する可能性もあります。
●例1
基準金利 2%
銀行の優遇幅 1%
2%-1%＝1%で借入金利は1%となります。
●例2（基準金利は下がったが優遇幅も下がってしまった場合）
基準金利 1.5%
銀行の優遇幅 0.2%
1.5%-0.2%＝1.3%で借入金利は1.3%
分かりやすいように極端な例をあげましたが、この仕組みが上記で説明した固定金利期間選択型の注意点です。
●メリットは？
- 全期間固定型よりも金利が低い。
- 契約期間は金利、返済額が一定のため計画が立てやすい。
●デメリットは？
- 変動金利よりも金利が高い。
- 契約期間終了後に変動金利へ切り替えると手数料がかかる可能性がある。
- 契約期間終了後に銀行の優遇幅が低くなり金利が上昇する可能性がある。
全期間固定型とは？
返済金利と返済額が一定のものです。
●メリットは？
- 返済期間と返済額が分かりやすいため、返済計画を立て安い。
- 金利が上昇しても返済額が変わらない。
- 低金利の時にローンを組めれば終了まで同じ金利でいられる。
●デメリットは？
- 変動金利、固定金利選択型よりも高めに金利が設定されている。
- 基準となる金利が下がっても返済額は変わらない。
変動金利・固定金利どちらがお得なのか？
結論から言うと、どちらが良いというのは一概には言えません。
何故かというと、基準金利が下がる場合は変動金利がお得になりますし、基準金利が上がるのであれば、固定金利がお得になるということもあります。
未来の金利を予測するのは不可能なので、個々の事情により判断をしていきましょう。
それでは、どうやって判断すればよいでしょうか。次の章で見ていきましょう。
変動金利と固定金利のどちらを選べばよいか
変動金利がおすすめ
継続的に収入があがる予定があるが、今は安い金利でローンを組みたいと考えている人。
固定金利がおすすめ
将来の返済額や金利が上昇するリスクが怖いので、計画が立てやすい方が良いと考えている人
それぞれのメリット、デメリットを比べながら検討してみましょう。
住宅ローンはいくらまで借りればよいのか
そもそもですが、いくら借りればよいのか分かりません。何か参考になる金額や年数はありますか？
住宅ローンでいくら借りるのかは、次の条件を考えながら決めましょう
- 住宅ローンの毎月の負担割合は、給料の20％～25％
- 65歳までに完済できるようにする
毎月の支払額は給料の20～25％が一般的
住宅ローンの毎月の支払いは、一般的に給料の20～25％が良いとされています。
ただし、借入れの年数が伸びるほど、返済しなければいけない金額が増えてしまいます。
家計の負担に問題がなければ、早めに返済することで全体の支払額を減らすという選択肢も考えておきましょう。
- 土地・建物の固定資産税
- 建物が劣化、破損したときのために、積み立てる必要がある修繕費用
65歳までに完済できるようにする
仕事を退職した後まで住宅ローンが残っているのは、精神的につらいものです。
年齢を重ねるほど、体調の問題がでてきたり、突発的な支払いがでてきたときに無理をすることができなくなってきます。
身体が元気なうちに支払いできるように、年数と金額を考えましょう。
他の人はどのプランで契約しているの？
民間住宅ローン利用者の実態調査（2024年4月調査）によると、
変動金利は、76.9％
固定期間選択型は、15.1％
全期間固定型は、8.0％
現在住宅ローンを返済している人の悩み
55％が「特になし」
20.8％が「借入額を少なくしておけばよかった」と回答しています。
近年、食料品やガソリンなど物価上昇が続いています。
家計で自由に使えるお金が少なくなっているため、借入時には問題なかった返済額が思わぬ負担になっているのかもしれません。
住宅ローンの借り入れは、生活に影響がないよう余裕をもって行いましょう。
